相続不動産の共有持分は？解決法や対策についても解説

親から実家などの不動産をきょうだいで相続することになったけれど、「共有持分」という言葉の具体的な仕組みがよく分からずにお困りではありませんか。
複数人で不動産を所有する共有状態のまま放置していると、将来いざ売却や活用を考えた際に全員の意見がまとまらず、深刻なトラブルに発展するリスクがあります。
本記事では、不動産の共有持分に関する基本的な知識から、持分割合によってできることとできないことの違い、さらには起こりうる代表的なトラブルとその対処法について解説します。
これから不動産を複数名で相続する予定があり、将来の親族間トラブルを未然に防ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産の共有持分とは？

不動産を相続する際、まず押さえるべき点として所有権の分け方には、主に単独所有と共有があります。
まずは、不動産の共有持分の基本的な仕組みについて解説していきます。

共有持分の定義と民法

共有持分とは、1つの土地や建物を複数人で所有するときに、各共有者が持つ所有権の割合を示すものです。
民法では、所有者は法令の範囲内で物を使用し、利益を得たり処分したりできるとされ、共有についても249条以降にルールが設けられています。
たとえば、持分が10分の1であっても、原則として不動産全体を使用できる点が共有持分の特徴といえるでしょう。
一方で、賃料収入の分配や共有物に関する費用負担は、基本的に各自の持分割合に応じて考える必要があり、共有不動産の固定資産税については、共有者が連帯して納付する義務を負います。
そのため、共有持分は建物の一部分を物理的に所有するのではなく、不動産全体に対する権利の割合だと理解しておくことが大切です。

持分割合の決定と登記

共有持分の割合は、相続や共同購入などの取得の経緯で決まり、特別な取り決めや資料がない場合は各共有者が均等に持つものと推定されます。
相続では法定相続分や遺産分割協議の内容、共同購入では実際の負担額を基準にするのが一般的です。
そして、決定した持分割合は不動産登記簿に記録され、氏名や住所、所有権移転の原因などとともに確認できます。
登記を済ませておけば、自分の持分を第三者へ主張しやすくなり、売却や相続に関する手続きも進めやすくなるでしょう。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

代表的な取得パターン

共有持分を取得する場面には、相続、贈与、共同購入があり、持分割合を決める考え方が異なります。
たとえば、父が亡くなり母と子2人が相続する場合、法定相続分は母が2分の1、子がそれぞれ4分の1となるのが基本です。
ただし、遺産分割協議で全員が合意すれば、1人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭を渡す方法も選べるでしょう。
また、贈与では所有者から持分の一部を無償で受け取ることで共有者となり、共同購入では資金負担に合わせて持分を定めるのが一般的です。
資金負担と登記上の持分が大きく異なると贈与とみなされる可能性があるため、取得前に割合を必ず丁寧に確認しておきましょう。

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不動産の共有持分でできることの範囲

前章では共有持分の基本的な仕組みについて述べましたが、具体的に何ができるのか気になりますよね。
ここでは、不動産の共有持分でできることや、できないことについて解説します。

単独で可能な保存行為

保存行為とは、共有不動産の損傷や価値の低下を防ぎ、状態を維持するためにおこなう対応を指します。
民法では、保存行為は各共有者が単独で実施できるとされているため、ほかの共有者の同意を得る必要はありません。
具体的には、屋根や窓ガラスの修繕、不法占有者への明け渡し請求、誤った登記の抹消請求などが代表例として挙げられます。
また、共有者の1人が固定資産税をまとめて納付し、その後にほかの共有者へ持分割合に応じた負担額を求めることも可能です。
このように保存行為が単独で認められているのは、不動産の価値を守る対応が、結果として共有者全員の利益につながるためといえるでしょう。

合意が必要な管理行為

管理行為とは、不動産の性質を大きく変えない範囲で活用し、利用価値や収益性を高めるための行為です。
実施には共有者の人数ではなく、持分割合の合計で過半数となる同意が必要なため、持分の確認が欠かせません。
たとえば、1人で10分の6の持分を所有していれば、その共有者の判断だけで管理行為を決定できる場合があります。
また、法律で定められた期間を超えない賃貸借に加え、2023年4月施行の改正民法では、軽微な変更も持分の過半数で決められるようになりました。
そのため、管理方針を決める際は、登記簿で持分割合を確かめ、決定内容をほかの共有者へ共有すると円滑に進めやすいでしょう。

全員同意の処分行為

処分行為とは、不動産の所有権を移したり利用を大きく制限したりするなど、共有者への影響が大きい行為です。
共有不動産全体の処分には全員の同意が必要で、たとえ1人が99%の持分を所有していても、残る共有者の意思確認は省けません。
具体的には、不動産全体の売却や抵当権の設定、建物の解体、土地の性質を大きく変える行為などが該当します。
一方で、自分の共有持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得ずに売却したり、担保を設定したりすることも可能です。
ただし、持分のみの取引は相手が限られやすいため、共有者同士で話し合い、不動産全体の活用や売却で協力できる形を検討すると良いでしょう。

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不動産共有で起こるトラブルと対処法

ここまで、共有持分でできる行為を解説しましたが、複数人で所有するリスクもおさえておきましょう。
最後に、不動産の共有で起こりうるトラブルと、その対処法について解説していきます。

メガ共有のリスク対策

メガ共有とは、相続を重ねるたびに共有者が増え、1つの不動産を数十人以上で所有する共有状態を指します。
名義や遺産分割を整理しないまま世代交代が続くと、連絡先や相続関係の確認に手間がかかり、売却や管理の合意形成も難しくなりがちです。
そのため、相続が発生した段階で遺産分割協議を進め、単独名義に整理し、複雑な権利関係を次世代へ持ち越さないことが大切でしょう。
一時的に共有する場合でも、将来の売却方針や代表者を話し合い、協定書などに残しておくと安心です。
また、相続登記には取得を知った日から3年以内という期限があるため、早めに権利関係を確認して必要な申請を進めてください。

行方不明時の対応方法

共有者と連絡が取れない場合は、戸籍の附票や住民票で住所を調べ、内容証明郵便などで所在を確かめます。
それでも行方が分からないときは、裁判所へ申し立てをおこない、所在等不明共有者の持分を取得する制度を利用できる場合があります。
また、第三者へ不動産全体を売却したい場合は、所在等不明共有者の持分の譲渡制度を活用し、一括売却を進められるケースもあるでしょう。
さらに、不在者財産管理人や成年後見人など、状況に応じた手続きを選べば、必要な管理や意思決定を進めやすくなります。
裁判所を通す手続きには期間や費用がかかるため、必要事項を確認して、専門家へ相談することが大切です。

共有物分割請求の流れ

協議で共有状態を解消できない場合は、地方裁判所へ訴えを提起し、共有物分割を求める方法があります。
裁判では、現物分割、一方が持分を買い取る代償分割、売却して代金を分ける換価分割の3つが主な選択肢です。
そして、審理の途中では和解も検討され、共同売却や適正価格での持分取得など、双方が納得しやすい解決方法が探られます。
一方で、和解や現物分割が難しい場合には裁判所が競売を命じることもあり、売却価格や手続き期間、専門家費用への配慮が必要でしょう。
そのため、共有物分割請求は最終手段と考え、まずは当事者間の協議や調停を活用し、できるだけ円満な解決を目指すことが大切です。

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まとめ

不動産の共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有する際の権利割合を指し、取得方法に基づいて決定された割合が登記簿に記録されます。
共有不動産における取り扱いは、単独でおこなえる保存行為、持分の過半数が必要な管理行為、全員の同意が不可欠な処分行為の3つに分類されます。
共有者が増えすぎるメガ共有や行方不明などの深刻なトラブルを防ぐためにも、早めに権利関係を整理し、必要な法的手続きを進めると良いでしょう。